L'immobilier: la maison aux sept portes

Le livre aux sept sceaux – La maison aux sept portes.
De nombreux restaurateurs indépendants propriétaires d’un immeuble considèrent celui-ci comme un plan de retraite sûr. Ils espèrent tirer suffisamment de la vente de leur bien pour pouvoir profiter de leurs vieux jours une fois leur carrière terminée. Mais qu’est-ce qui est considéré comme «suffisant» et à combien le bien immobilier du propriétaire peut-il se chiffrer? Qui a les réponses à ces questions et qui aide le vendeur à trouver un acheteur?

Qui s’occupe de cela?

En Suisse alémanique, M. Reto Grohmann et M. Stephan Thalmann sont responsables de l'évaluation des biens immobiliers dans le secteur de la gastronomie. Gastroconsult SA investit constamment dans ses collaborateurs. Grâce à leur CAS d’expert en estimations immobilières en HES et leur expérience de longue date dans le secteur de la gastronomie, ils sont tous deux qualifiés pour conseiller les vendeurs, les acheteurs, les héritiers, les banques, les investisseurs ainsi que les locataires et les bailleurs en toute neutralité. 

Estimation de la valeur vénale ou de la valeur du marché?
Il existe bon nombre de termes autour du concept de la valeur d’un bien immobilier. Les termes «valeur vénale» et «valeur du marché» sont synonymes, comme on le remarque dans de nombreuses décisions du Tribunal fédéral. La valeur du marché est la valeur estimée à laquelle un bien immobilier peut être échangé entre un vendeur et un acheteur consentants après une période de commercialisation raisonnable dans le cadre d’une transaction commerciale habituelle au jour de l'évaluation, chaque partie agissant en connaissance de cause, avec prudence et de son plein gré. Il s’agit par conséquent du montant pouvant être convenu par un tiers dans le cadre d’une transaction commerciale habituelle dans le contexte d’une opération immobilière entre deux parties indépendantes. La valeur du marché représente le prix considéré comme le plus avantageux pour le vendeur et l’acheteur à la date de valeur. Toute circonstance inhabituelle pouvant faire augmenter ou diminuer le prix de vente est exclue. Cela comprend notamment les modalités de financement particulières, le fait que le vendeur agisse sous la contrainte, les circonstances susceptibles de générer de la valeur telles que la propriété du terrain voisin, le protectionnisme en cas d’usage commercial, les activités sale and leaseback, etc.
Les transactions commerciales habituelles concernent les biens immobiliers négociables, qui occupent une place minime sur le marché, ce qui n’est en général pas le cas des biens immobiliers de droit public ou appartenant à la zone correspondante.
Source: Swiss Valuation Standard (SVS), édition revue et complétée, vdf, 2017, p. 51

Comment l'évaluation est-elle réalisée?
Après un premier contact téléphonique avec le client, l'évaluateur compétent établit une offre écrite détaillée. Cette offre reprend la définition claire du contrat, la liste des documents requis ainsi qu’une estimation des coûts. «Nos honoraires sont calculés en fonction du temps consacré au cas. Nous nous basons sur la charge de travail réelle» explique M. Stephan Thalmann. «Nous savons d’expérience qu’il s’agit de l’option la plus équitable pour toutes les parties impliquées.» La passation de commande écrite est suivie d’une visite approfondie du bien et d’un entretien avec les parties impliquées. Une fois qu’il dispose de toutes les informations nécessaires, l’évaluateur élabore un rapport préliminaire dont il discute avec le client. Il en résulte ensuite l’évaluation finale. En fonction des cas, il peut se passer six à huit semaines entre le premier contact téléphonique et l’envoi de l'évaluation de la valeur marchande.

Combien coûte l'évaluation?
«Plus les documents sont mis à disposition rapidement, plus l’évaluation peut être réalisée rapidement et plus les coûts seront réduits. Les immeubles de plus grande taille sont forcément plus complexes et nécessitent par conséquent un travail plus important. Nos offres sont spécifiques au bien et reflètent en général la facture finale» explique Reto Grohmann. «Etablir et envoyer une offre est très rapide» ajoute-t-il. «Ça ne coûte rien de demander».

Qui se charge de la vente?
Les évaluateurs se chargent volontiers de la médiation, de l'élaboration des documents de vente, de contacter votre réseau et de diffuser sur les plates-formes officielles. «Etant donné que cela ne fait pas partie de nos principales activités, nous ne promouvons pas ces services de façon proactive. Nous les proposons toutefois volontiers à nos clients à un prix défiant toute concurrence» explique Stephan Thalmann.

Qu’en est-il si je veux louer et non acheter?
Les experts en estimations immobilières peuvent vous aider dans ce cas de figure également. La valeur locative économiquement supportable du bien est évaluée dans le cadre d’un avis consultatif. La manière de procéder est presque la même que pour l'évaluation de la valeur marchande. Il y a toutefois moins de documents à fournir et la procédure est plus rapide. Elle est par conséquent aussi moins chère. Les évaluateurs se veulent être des experts neutres et indépendants. «Idéalement, nous préférons nous occuper des deux parties, bailleur et locataire. De cette manière, nous pouvons exercer nos activités de manière totalement neutre et les coûts peuvent être partagés» explique Reto Grohmann.

Ces professionnels du secteur de la gastronomie se feront un plaisir de vous aider.