Le livre aux sept sceaux – La maison aux sept portes.
De nombreux
restaurateurs indépendants propriétaires d’un immeuble considèrent celui-ci
comme un plan de retraite sûr. Ils espèrent tirer suffisamment de la vente de
leur bien pour pouvoir profiter de leurs vieux jours une fois leur carrière
terminée. Mais qu’est-ce qui est considéré comme «suffisant» et à combien le
bien immobilier du propriétaire peut-il se chiffrer? Qui a les réponses à ces
questions et qui aide le vendeur à trouver un acheteur?
Qui s’occupe de cela?
En Suisse
alémanique, M. Reto Grohmann et M. Stephan Thalmann sont responsables de
l'évaluation des biens immobiliers dans le secteur de la gastronomie.
Gastroconsult SA investit constamment dans ses collaborateurs. Grâce à leur CAS
d’expert en estimations immobilières en HES et leur expérience de longue date
dans le secteur de la gastronomie, ils sont tous deux qualifiés pour conseiller
les vendeurs, les acheteurs, les héritiers, les banques, les investisseurs
ainsi que les locataires et les bailleurs en toute neutralité.
Estimation de la valeur vénale ou de la valeur du marché?
Il existe bon
nombre de termes autour du concept de la valeur d’un bien immobilier. Les
termes «valeur vénale» et «valeur du marché» sont synonymes, comme on le
remarque dans de nombreuses décisions du Tribunal fédéral. La valeur du marché
est la valeur estimée à laquelle un bien immobilier peut être échangé entre un
vendeur et un acheteur consentants après une période de commercialisation
raisonnable dans le cadre d’une transaction commerciale habituelle au jour de
l'évaluation, chaque partie agissant en connaissance de cause, avec prudence et
de son plein gré. Il s’agit par conséquent du montant pouvant être convenu par
un tiers dans le cadre d’une transaction commerciale habituelle dans le
contexte d’une opération immobilière entre deux parties indépendantes. La
valeur du marché représente le prix considéré comme le plus avantageux pour le
vendeur et l’acheteur à la date de valeur. Toute circonstance inhabituelle
pouvant faire augmenter ou diminuer le prix de vente est exclue. Cela comprend
notamment les modalités de financement particulières, le fait que le vendeur
agisse sous la contrainte, les circonstances susceptibles de générer de la
valeur telles que la propriété du terrain voisin, le protectionnisme en cas
d’usage commercial, les activités sale and leaseback, etc.
Les transactions
commerciales habituelles concernent les biens immobiliers négociables, qui
occupent une place minime sur le marché, ce qui n’est en général pas le cas des
biens immobiliers de droit public ou appartenant à la zone correspondante.
Source:
Swiss Valuation Standard (SVS), édition revue et complétée, vdf, 2017, p. 51
Comment l'évaluation est-elle réalisée?
Après un premier
contact téléphonique avec le client, l'évaluateur compétent établit une offre
écrite détaillée. Cette offre reprend la définition claire du contrat, la liste
des documents requis ainsi qu’une estimation des coûts. «Nos honoraires sont
calculés en fonction du temps consacré au cas. Nous nous basons sur la charge
de travail réelle» explique M. Stephan Thalmann. «Nous savons d’expérience
qu’il s’agit de l’option la plus équitable pour toutes les parties impliquées.»
La passation de commande écrite est suivie d’une visite approfondie du bien et
d’un entretien avec les parties impliquées. Une fois qu’il dispose de toutes
les informations nécessaires, l’évaluateur élabore un rapport préliminaire dont
il discute avec le client. Il en résulte ensuite l’évaluation finale. En
fonction des cas, il peut se passer six à huit semaines entre le premier
contact téléphonique et l’envoi de l'évaluation de la valeur marchande.
Combien coûte l'évaluation?
«Plus les
documents sont mis à disposition rapidement, plus l’évaluation peut être
réalisée rapidement et plus les coûts seront réduits. Les immeubles de plus
grande taille sont forcément plus complexes et nécessitent par conséquent un
travail plus important. Nos offres sont spécifiques au bien et reflètent en
général la facture finale» explique Reto Grohmann. «Etablir et envoyer une
offre est très rapide» ajoute-t-il. «Ça ne coûte rien de demander».
Qui se charge de la vente?
Les évaluateurs
se chargent volontiers de la médiation, de l'élaboration des documents de
vente, de contacter votre réseau et de diffuser sur les plates-formes officielles.
«Etant donné que cela ne fait pas partie de nos principales activités, nous ne
promouvons pas ces services de façon proactive. Nous les proposons toutefois
volontiers à nos clients à un prix défiant toute concurrence» explique Stephan
Thalmann.
Qu’en est-il si je veux louer et non acheter?
Les experts en
estimations immobilières peuvent vous aider dans ce cas de figure également. La
valeur locative économiquement supportable du bien est évaluée dans le cadre
d’un avis consultatif. La manière de procéder est presque la même que pour
l'évaluation de la valeur marchande. Il y a toutefois moins de documents à
fournir et la procédure est plus rapide. Elle est par conséquent aussi moins
chère. Les évaluateurs se veulent être des experts neutres et indépendants.
«Idéalement, nous préférons nous occuper des deux parties, bailleur et
locataire. De cette manière, nous pouvons exercer nos activités de manière
totalement neutre et les coûts peuvent être partagés» explique Reto Grohmann.
Ces
professionnels du secteur de la gastronomie se feront un plaisir de vous aider.