Ein Buch mit
sieben Siegeln – ein Haus mit sieben Türen.
Für viele selbständige Gastronomen, welche im Besitz der
Liegenschaft sind, gilt diese als sichere Pensionskasse. Sie verlassen sich
darauf am Ende ihrer Tätigkeit genug aus dem Erlös zu erzielen um ihren
Lebensabend zu bestreiten. Wie viel ist genug und wie teuer kann das Objekt den
Besitzer wechseln? Wer weiss das und wer sucht mir den Käufer?
Wer kümmert sich
darum?
In der Deutschschweiz sind Reto M. Grohmann und Stephan
Thalmann für die Immobilienbewertungen von Gastronomieobjekten zuständig. Die
Gastroconsult AG investiert laufend in ihre Mitarbeitenden. Mit der Ausbildung
zum CAS Immobilienbewerter FH und dem zwingend nötigen langjährigen Gastronomierucksack
stehen sie beide als neutrale Gutachter für Verkäufer, Käufer, Erben, Banken,
Investoren sowie Mietern und Vermietern beratend zur Seite.
Verkehrswertschatzung
oder Marktwertbewertung?
So wie es auch viele Wege nach Rom gibt, so existieren
auch viele Begriffe rund um den Wert einer Immobilie. Der Begriff
„Verkehrswert“ ist mit dem Begriff „Marktwert“ gleichzusetzen, was das
Bundesgericht in verschiedenen Leitentscheiden auch festgehalten hat.
„Verkehrswert“ als Begriff ist nichts anderes als der vom Gesetzgeber
verwendete ursprüngliche Sprachgebrauch, der heute überholt ist. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für
welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem
verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem
Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und
ohne Zwang handelt. Demnach handelt es sich beim Marktwert um einen geschätzten
Geldbetrag, der in einem Grundstückgeschäft unter zwei unabhängigen von einem
Dritten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vereinbart werden dürfte. Er bildet
den wahrscheinlichsten stichtagbezogenen Preis ab, der den für einen Verkäufer
und zugleich für einen Käufer vorteilhaftesten Betrag darstellt. Ungewöhnliche
Umstände die den Kaufpreis erhöhen oder vermindern könnten, werden
ausgeklammert. Darunter fallen zum Beispiel besondere Finanzierungsmodalitäten,
ein unter Zwang stehender Verkäufer, Sonderwert generierende Gegebenheiten wie
die Eigentümerschaft am Nachbargrundstück, Protektionismus bei gewerblichen
Nutzungen, Sale-&-Lease-Back-Geschäfte etc.
Auch zielt der
gewöhnliche Geschäftsverkehr auf handelbare Immobilien und einen
diesbezüglichen minimalen Marktplatz, was insbesondere bei einer
öffentlich-rechtlich genutzten und der entsprechenden Zone zugehörigen
Immobilie regelmässig nicht der Fall ist.
Quelle: Swiss
Valuation Standard (SVS) überarbeitete und ergänzte Auflage, vdf, 2017, S.51
Wie läuft so eine
Bewertung ab?
Nach dem ersten telefonischen Kontakt mit dem
Auftraggeber erstellt der zuständige Bewerter eine ausführliche schriftliche
Offerte. Darin wird der Auftrag klar definiert, die benötigten Unterlagen
aufgelistet und eine ungefähre Kostenschätzung festgehalten. „Unsere Honorare berechnen sich nach reinem
Zeitaufwand. Verrechnet werden die tatsächlich anfallenden Aufwände“ hält
Stephan Thalmann fest. „Wir haben die Erfahrung gemacht, dass dies für alle
Beteiligten die fairste Variante ist.“ Als nächstes, nach der schriftlichen
Auftragserteilung, folgt die ausführliche Betriebsbesichtigung vor Ort mit
anschliessendem Gespräch mit den beteiligten Personen. Mit all den benötigten
Informationen zieht sich der Bewerter dann zurück und erstellt einen Vorabzug,
welchen er mit dem Auftraggeber bespricht. Resultat ist die finalisierte
Bewertung. Je nach Auftragslage vergehen vom ersten Telefonkontakt bis zum
Versand der Marktwertbewertung sechs bis acht Wochen.
Was kostet eine
Bewertung?
„Je besser die
Unterlagen zur Verfügung gestellt werden, desto schneller ist die Bewertung
fertig und dementsprechend günstiger. Grössere Objekte sind zwangsläufig
komplexer und benötigen einen höheren Aufwand. Unsere Offerten sind betriebsspezifisch
und entsprechen in den allermeisten Fällen der dann effektiv gestellten
Rechnung“ sagt Reto M. Grohmann. „Eine Offerte ist rasch zusammen gestellt und
verschickt“ schiebt Grohmann nach. „Eine Anfrage kostet ja noch nichts“.
Wer kümmert sich
um den Verkauf?
Gerne kümmern sich die Bewerter auch um die Vermittlung,
erstellen die Verkaufsdokumentation, schreiben ihr Netzwerk an und auch auf den
offiziellen Plattformen aus. „Da dies jedoch nicht zu den Kernaufgaben gehört
vermarkten wir diese Dienstleistung nicht proaktiv, stellen sie unseren
Auftraggebern aber sehr gerne und preiswerter als die Mitbewerber zur
Verfügung“ sagt Thalmann.
Was wenn ich nur
mieten und nicht kaufen will?
Auch hier können die Immobilienbewerter weiter helfen. In
einem Mietzinsgutachten wird der wirtschaftlich tragbare Mietwert eines
Objektes errechnet. Das Vorgehen ist mit dem der Marktwertbewertung fast
identisch, braucht aber weniger Unterlagen und weniger Zeit. Dementsprechend
ist es auch günstiger. Die Bewerter setzen stets den Hut des unabhängigen und neutralen
Gutachters auf. „Am liebsten haben wir den gemeinsamen Auftrag der beiden
Parteien, Mieter und Vermieter. So können wir absolut neutral bewerten und die
Kosten können gesplittet werden“ informiert Reto M. Grohmann.
Die GastroImmobilien Profis freuen sich auf Ihre
Kontaktaufnahme.
Region Ost: Zürich, Ostschweiz,
Graubünden Region Zentrum: Bern,
Basel, Luzern
Reto M. Grohmann Stephan
Thalmann
Unternehmensberater Unternehmensberater
dipl. Hotelmanager NDS HF dipl.
Hotelier-Restaurateur HF
CAS Immobilienbewertung FH CAS
Immobilienbewertung FH
reto.grohmann@gastroconsult.ch stephan.thalmann@gastroconsult.ch
044 377 54 47 031
340 66 29