Introduction

Le Conseil fédéral a fixé le changement de système de fiscalité immobilière résidentielle au 1er janvier 2029. Dans le cas de biens résidentiels occupés par leur propriétaire (résidence principale et résidence secondaire occupée par leur propriétaire), l'impôt sur le revenu de la valeur locative fictive ne s'applique plus à partir de maintenant sans remplacement. En échange, les options de déduction pour les intérêts de dette, l'entretien des biens et les mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement ont été­ restreintes ou abolies. Même si la mise en œuvre cantonale reste largement incertaine, il peut déjà être pertinent aujourd'hui de revoir la situation actuelle dans les conditions cadres modifiées. La fenêtre jusqu'à la fin de 2028 doit être utilisée de manière optimale pour traiter des questions telles que les rénovations, le financement et la prise en charge en temps opportun.

Modifications suite à la suppression de la valeur locative imputée

a.) Propriété résidentielle occupée par leur propriétaire en tant que biens privés
Pour les biens principaux et secondaires occupés par leur propriétaire, la valeur locative imputée ne sera à l’avenir plus un revenu imposable. En échange, les options de déduction fiscale seront fortement restreintes :

Les personnes qui acquièrent pour la première fois un bien en Suisse occupé de façon permanente et exclusive, peuvent réclamer l'intérêt de dette privée attribuable à ce bien d'un montant allant jusqu'à CHF 10 000 (couples mariés en mariés non séparés légalement et factuellement) ou jusqu'à CHF 5 000 (autres contribuables) au cours du premier exercice fiscal suivant l'acquisition. Ces montants maximaux sont réduits linéairement de 10 % par an lors des années fiscales suivantes. La déduction des intérêts de dettes peut donc être réclamée pour un maximum de dix ans.

Il existe une disposition transitoire pour les maisons achetées avant 2029. Si, par exemple, un logement a été acheté trois ans avant l'entrée en vigueur du nouveau règlement, la déduction pour l'acheteur primo-accédant peut encore être appliquée pendant sept ans après l'abolition de la valeur locative imputée.

b.) Biens loués (d'investissement) dans des actifs privés
Dans le cas des biens loués, le revenu locatif reste imposable. Les déductions fiscales, en particulier les coûts d'entretien des biens, restent donc partiellement inchangées. Cependant, même pour les biens immobiliers de rendement, les investissements destinés à réaliser des économies d’énergie et à protéger l'environnement, ainsi qu'aux coûts de démantèlement, ne sont plus déductibles de l'impôt fédéral direct :

Méthode restrictive par quote-part pour les intérêts de la dette

Les intérêts de la dette ne peuvent plus être déduits à des fins fiscales dans le cas des biens résidentiels occupés par leur propriétaire. Dans le cas de circonstances financières mixtes (location et occupation par le propriétaire), la méthode restrictive par quote-part s'appliquera à l'avenir : les intérêts de la dette privée, qui incluent non seulement les intérêts hypothécaires mais tous les intérêts de dettes sur les prêts personnels et les prêts, ne peuvent être réclamés que dans la mesure du ratio des biens immobiliers locatifs par rapport au total des actifs.

Par exemple, si une personne possède un compte bancaire de 200 000 CHF et loue un bien d'une valeur de 800 000 CHF, seuls 80 % des intérêts de la dette privée peuvent être pris en compte à des fins fiscales futures. Le ratio est calculé sur la base de la part du bien loué (800 000 CHF) par rapport au total des actifs (1 million de CHF). Le montant des dettes existantes ne joue pas de rôle dans le calcul du ratio d'intérêts de la dette déductible.

c.) Immobilier en actifs commerciaux
L'abolition de la valeur locative imputée ne concerne que les propriétés privées. L'immobilier dans les actifs commerciaux n'est pas affecté par cela. Les coûts d'entretien et les intérêts de la dette restent déductibles en tant que dépenses liées à l'entreprise.

Statut de la mise en œuvre dans les cantons

a.) Déductions cantonales pour impôts directs
En particulier, dans le cas d'investissements visant à économiser de l'énergie et à protéger l'environnement, les cantons sont libres de décider s'ils continuent d'autoriser ou d'abolir la déduction. Dans de nombreux cantons, il n'est pas encore clair si les déductions mentionnées plus haut continueront d'être autorisées. Le canton de Zurich, par exemple, souhaite abolir ces déductions. Le canton de Lucerne, quant à lui, prévoit de continuer à autoriser ces déductions.

b.) Taxe foncière cantonale sur les propriétés secondaires principalement occupées par leur propriétaire
Afin d'atténuer les répercussions financières, notamment pour les cantons de montagne et touristiques, une base légale a été créée pour instaurer un impôt foncier sur les résidences secondaires principalement utilisées à des fins d'habitation personnelle. Les cantons peuvent déterminer concrètement comment une possible taxe foncière doit être structurée, à savoir ce que l'on entend par « majoritairement occupée par les propriétaires ». Dans de nombreux cantons, l'analyse des pertes de recettes est en cours.

Les cantons de Berne, Uri et Grisons, par exemple, souhaitent examiner l'introduction d'une taxe foncière pour les résidences secondaires. Les communes devraient pouvoir décider elles-mêmes si elles souhaitent instaurer une telle taxe ou non. Les cantons de Zurich, Lucerne et Nidwald, quant à eux, souhaitent s'abstenir d'introduire une taxe foncière pour les propriétés secondaires.

La nouvelle taxe foncière ne sera appliquée que dans le cas d'occupations majoritaires de propriétaires, c'est pourquoi les biens d'investissement ne sont pas affectés par cette taxe. De même, l'immobilier en actifs commerciaux ne sera pas couvert par la nouvelle taxe foncière.

Société immobilière pour les biens d'investissement

Dans le cas d'une société immobilière, les exigences comptables du droit commercial­ et les dispositions relatives aux dépenses liées à l'entreprise restent applicables. Les nouvelles règles sur la taxation des biens résidentiels ne s'appliquent pas. Dans le cas d'une société immobilière, il est possible de déduire intégralement les intérêts de la dette et les coûts d'entretien du bénéfice imposable, même après l'abolition de la valeur locative imputée.

La question de la création d'une société immobilière a déjà été soulevée par les propriétaires de biens d'investissement, notamment pour optimiser les impôts sur le revenu et empêcher toute qualification en tant que négociant immobilier commercial.

La nouvelle réglementation sur les intérêts de la dette (méthode restrictive par quote-part) et l'abolition de la déduction pour les investissements qui servent à économiser de l'énergie et à protéger l'environnement (dans le cas de l'impôt fédéral direct, pour les cantons c’est encore ouvert) sont désormais des raisons supplémentaires pouvant favoriser le transfert de biens d'investissement privés à une société immobilière.

Cependant, un transfert des biens d'investissement à une société immobilière n'est pas toujours avantageux. D'une part, les revenus locatifs de la société immobilière sont soumis à l'impôt sur les bénéfices, et d'autre part, les distributions au propriétaire sont soumises à l'impôt sur le revenu (double fardeau économique). De plus, la charge fiscale doit être prise en compte lors du transfert du bien des biens privés vers la société immobilière. Il doit être possible de compenser les plus-values foncières et les taxes de transfert engagées lors du transfert par des économies fiscales futures afin de garantir un avantage fiscal global grâce à la nouvelle structure.

Conclusion

L'abolition de la valeur locative imputée entraîne des changements importants dans la ­fiscalité des biens résidentiels. Cependant, la mise en œuvre cantonale concernant les options de déduction futures et l'introduction d'une nouvelle taxe foncière restent largement ouvertes. Le fait que le changement de système ait un effet fiscalement avantageux ou désavantageux dans un cas particulier dépend en particulier du financement, du taux d'intérêt hypothécaire, de l'ampleur des travaux d'entretien planifiés et de la mise en œuvre cantonale.

Jusqu'à l'introduction du nouveau règlement en 2029, les dispositions actuelles continueront d'être appliquées. Les propriétaires doivent donc utiliser la fenêtre de temps restante et vérifier en particulier les points suivants :

Rénovations : Si une rénovation majeure est prévue pour une première ou une deuxième propriété occupée par leur propriétaire­, les dépenses d'entretien de la propriété qui prévaudront la valeur doivent être effectuées et payées d'ici la fin 2028 si possible, afin de profiter de la totalité de la déductibilité fiscale de la Confédération et des cantons.

Financement : Si la liquidité est disponible, il peut être judicieux d'envisager un remboursement partiel du prêt hypothécaire, car les intérêts de la dette sur les biens résidentiels occupés par leur propriétaire ne seront plus déductibles à l'avenir.

Analyse des biens d'investissement : En tant que propriétaire de biens d'investissement privés, il peut être avantageux fiscalement de transférer ces biens à une société immobilière en raison des conditions cadres modifiées. La nouvelle législation représente un aspect supplémentaire en plus des considérations fiscales et économiques déjà existantes. Cependant, il n'existe pas de solution générale, mais chaque cas individuel doit être examiné avec soin.

Si vous avez des questions ou si vous souhaitez bénéficier d'une analyse personnalisée de votre situation fiscale, n'hésitez pas à nous contacter à tout moment.

Département impôts,  août 2026