jeudi 5 août 2021

Résilier son bail, attention!

Que peut faire un restaurateur qui souhaite quitter les locaux qu’il loue et remettre son commerce? 

Le locataire qui décide de stopper son activité a trois principales possibilités: résiliation du bail, transfert du bail à un tiers,ou accord particulier avec le bailleur. Supposons ici que le locataire ne souhaite pas poursuivre
l’exploitation de son restaurant au-delà de la prochaine échéance du bail (N.d.l.r: Un bail commercial destiné à l’exploitation d’un restaurant est généralement conclu pour une longue durée, 5 ou 10 ans. Il est assorti d’une clause de renouvellement, ce qui qualifie le bail de durée indéterminée.) Par conséquence,nous n’envisageons pas le renouvellement de celui-ci.

Le locataire peut résilier le bail en temps voulu, en respectant le délai de résiliation, un an à l’avance en règle générale, mais au minimum 6 mois. Le locataire peut aussi transférer le bail à un tiers. Etant donné que la vente du fonds de commerce (mobilier, agencement, matériel, goodwill) va de pair avec un transfert de bail, nous recommandons la deuxième option. En d’autres termes, pour que le locataire puisse vendre le fonds decommerce à la fin de son bail, il est tenude le transférer au futur locataire. Le recours à la premièrem option (résiliation du bail) réduira vraisemblablement la valeurdu, fonds de commerce à néant. Dans ce cas nous recommandons la troisième option, soit un accord  particulier à négocieravec le bailleur. Dans ce dernier cas, il est indispensable que le bail ne soit pas résilié. Faute de quoi le locataire perd l’ensemble de ses arguments. Lorsque le futur repreneur est trouvé, seul de justesmotifs permettent au bailleur de refuserle transfert en question, comme parexemple la réputation morale ou financière non conformes, l’absence d’aptitudes professionnelles, des conditions devente du fonds trop élevées, etc.

Une fois que le transfert est effectué, l’ancien locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur, mais il reste solidairement responsable de l’exécution du contrat. Citons par exemple le paiement du loyer, d’éventuels dégâts aux
locaux ou une utilisation non conforme de ceux-ci. Cette responsabilité solidaire s’éteint à la prochaine échéance du bail, mais elle a une durée maximale de deux ans. C’est pour cette raison, qu’idéalement il faudrait que le bailleur accorde un nouveau contrat de bail au reprenant. Cependant, ce dernier cas est plutôt rare, et normalement l’ancien bail est prolongé de 5 ou 10 ans. En résumé, nous constatons que le transfert du bail à un tiers est largement préférable à la résiliation du bail. Le transfert permet la vente du fonds de commerce, le locataire cédant ne partant pas les mains vides. En cas de résiliation sans l’option 3, il court le risque de tout perdre. A nos yeux il est très important de prendre le temps de chercher un successeur solide afin de ne pas être sollicité en cas de défaillance du nouveau locataire.

L’expérience démontre que ces démarches nécessitent une attention particulière et des connaissances spécifiques. Gastroconsult SA est à votre disposition pour vous conseiller dans ce sens avec professionnalisme.

Auteurs:
Peter Neuhaus et Remi Susset 
Conseillers d'entreprise
Gastroconsult Pully