Zusammenfassung 

Bis anhin gab es in den Kanton bei der Grundstückgewinnsteuer bei gemischten Schenkungen zwei unterschiedliche Modelle. Entweder wurde ein vollumfänglicher Steueraufschub gewährt, bei dem auch der über den Anlagekosten liegende Erlös nicht zu einer sofortigen Besteuerung führte, oder es wurde nur ein teilweiser Steueraufschub gewährt, bei welchem ein Teilgewinn besteuert wurde, soweit der Erlös die Anlagekosten überstieg.

Das Bundesgericht hat nun mit seinem Urteil vom 22. Dezember 2025 (9C_271/2025) festgehalten, dass gemäss aktueller Gesetzgebung bei gemischten Schenkungen im Privatvermögen schweizweit ein vollumfänglicher Steueraufschub zur Anwendung kommt. Damit fällt keine sofortige Grundstückgewinnsteuer an, selbst wenn die Gegenleistung die ursprünglichen Gestehungskosten übersteigt.

Ausgangslage

Im konkreten Fall verkaufte ein Ehepaar im Kanton St. Gallen eine Liegenschaft (Verkehrswert CHF 1 Mio.) zu einem Preis von CHF 750‘000 an ihren Sohn. Da der Verkaufspreis über den Anlagekosten lag, beabsichtigte das kantonale Steueramt St. Gallen, den auf den entgeltlichen Teil entfallenden Gewinn sofort zu besteuern. Da es sich vorliegend um eine gemischte Schenkung handelt, hat das Bundesgericht nun jedoch die Beschwerde des Ehepaars gutgeheissen und einen vollständigen Steueraufschub gewährt.

Die (gemischte) Schenkung im steuerlichen Sinne

Für das Vorliegen einer steuerrechtlichen Schenkung müssen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die folgenden Elemente kumulativ gegeben sein:

Zuwendung: Der Schenkende muss dem Beschenkten einen Vermögensvorteil verschaffen, welcher bei ihm selbst zu einem entsprechenden Vermögensrückgang führt.

Bereicherung: Der Übergang des Vermögens muss den Beschenkten bereichern.

Unentgeltlichkeit bzw. teilweise Unentgeltlichkeit (bei gemischten Schenkungen): Die Zuwendung des Schenkers
an den Beschenkten muss unentgeltlich, also ohne Gegenleistung des Empfängers, erfolgen. Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn eine Gegenleistung erbracht wird, zwischen Leistung und Gegenleistung jedoch ein offensichtliches Missverhältnis besteht.

Schenkungswille: Der Schenker hat die Absicht, dem Empfänger einen Vermögensvorteil zu verschaffen.

Bei gemischten Schenkungen stellt sich die Frage, unter welchen Bedingungen ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Die kantonalen Praxen sind bei der Definition der gemischten Schenkung nicht einheitlich. In der Regel muss zwischen Leistung und Gegenleistung mindestens eine Differenz von 20% bis 25% bestehen. Bei Liegenschaften darf beispielsweise die Gegenleistung der Käuferschaft für das Grundstück nicht mehr als 75% bis 80% von dessen Verkehrswert betragen. Zur Gegenleistung gehören neben einer allfälligen Barzahlung auch die Übernahme bestehender Hypothekarschulden.

Für die Bestimmung des Verkehrswerts stützen sich die Veranlagungsbehörde häufig auf den amtlich geschätzten Steuerwert als mutmasslichen Verkehrswert der Liegenschaft. Ein allfälliger höherer Verkehrswert ist nachzuweisen. Im vorliegenden Urteil wurde ein von der Bank ermittelter Verkehrswert für die Bewertung herangezogen.

Wirkungsweise des Steueraufschubs

Der Steueraufschub bewirkt, dass der Grundstückgewinn vorläufig nicht besteuert wird und die latente Steuerlast zur späteren Besteuerung auf den Erwerber übertragen wird. Eine sofortige Besteuerung findet somit nicht statt, sondern die Steuerforderung entsteht erst bei der nächsten effektiven Veräusserung (z.B. Drittverkauf durch den Sohn).

Hinweis: Der Aufschub bei der Grundstückgewinnsteuer bedeutet nicht zwingend einen Aufschub bei der Handänderungssteuer. Diese kantonalen Regelungen variieren und sollten im Vorfeld individuell geprüft werden.

Differenzierung zur Schenkungssteuer

Auch wenn die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird, bleibt die Transaktion schenkungssteuer­rechtlich relevant. Sofern die beim Abschnitt 2 erwähnten Tatbestands­elemente erfüllt sind, handelt es sich aus steuerlicher Sicht um eine Schenkung. Im vorliegenden Fall im Kanton St. Gallen sind wie in den meisten Kantonen Zuwendungen an Nachkommen von der Schenkungs­steuer befreit. Die kantonalen Gesetze zur Schenkungssteuer sind jedoch teilweise sehr unterschiedlich und es empfiehlt sich, vorab die massgebenden kantonalen Gesetze zu konsultieren und abzuklären, ob der Schenkungsanteil der kantonalen Schenkungssteuer unterliegt.

Abgrenzung zum Geschäftsvermögen

Das aktuelle Urteil bezieht sich auf die Grundstückgewinnsteuer im Privatvermögen bei einer innerfamiliären Immobilienübertragung. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen gelten andere Grundsätze und das vorliegende Urteil findet in solchen Konstellationen grundsätzlich keine Anwendung.

Eine Kapitalgesellschaft kann gemäss der Rechtsprechung im Prinzip keine Schenkungen machen, weil sie nur aus wirtschaftlichen Beweggründen handelt. Bei einer (gemischten) Schenkung aus dem Geschäftsvermögen personen­bezogener Gesellschaften an ihre Beteiligten oder deren nahestehenden Personen liegt primär eine steuerbare geldwerte Leistung vor.

Bei Immobilien im Geschäftsvermögen von Personengesellschaften (z.B. Einzelunternehmen) gelten (gemischte) Schenkungen als ein privater Akt des Inhabers. Die Immobilie wird demnach zuerst in das Privatvermögen überführt, worauf dann die Schenkung (aus dem Privatvermögen) erfolgt. Eine Privatentnahme unter dem Verkehrswert führt grundsätzlich zur Realisierung der vorhandenen stillen Reserven.

Fazit

Bei Immobilienübertragen aus dem Privatvermögen wird bei einer gemischten Schenkung die Grundstückgewinnsteuer gemäss Urteil des Bundesgerichts nun in jedem Fall aufgeschoben. Dies schafft insbesondere bei gemischten Schenkungen von Immobilien an die nächste Generation Rechtssicherheit. Da es sich bei gemischten Schenkungen auch in steuerlichem Sinne um Schenkungen handelt, sind für den Schenkungsanteil jeweils mögliche Schenkungssteuerfolgen zu prüfen. Ebenfalls ist zu beachten, dass gewisse Kantone bei gemischten Schenkungen Handänderungssteuern erheben.