Einleitung

Der Bundesrat hat den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bei selbstgenutztem Wohneigentum (Erstwohnsitz sowie selbstgenutzter Zweitwohnsitz) entfällt ab diesem Zeitpunkt die Einkommensbesteuerung des fiktiven Mietwerts ersatzlos. Im Gegenzug wurden die Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen, Liegenschaftsunterhalt sowie Energiespar- und Umweltschutz­massnahmen eingeschränkt oder aufgehoben. Auch wenn die kantonale Umsetzung grösstenteils noch unklar ist, kann es bereits heute sinnvoll sein, die aktuelle Situation unter den geänderten Rahmenbedingungen einer Prüfung zu unterziehen. Das Zeitfenster bis Ende 2028 sollte optimal genutzt werden, um Themen wie Sanierungen, Finanzierung und Eigentumsverhältnisse rechtzeitig anzugehen.

Änderungen nach Abschaffung des Eigenmietwerts

a.) Selbstgenutztes Wohneigentum im Privatvermögen
Für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften entfällt künftig der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen. Im Gegenzug werden die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten deutlich eingeschränkt:

Personen, die zum ersten Mal eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erwerben, können im ersten Steuerjahr nach dem Erwerb die auf diese Liegenschaft entfallenden privaten Schuldzinsen in der Höhe von bis zu CHF 10'000 (Ehepaare in rechtlich und tatsächlich ungetrennter Ehe) bzw. bis zu CHF 5'000 (übrige Steuerpflichtige) geltend machen. Diese Maximalbeträge reduzieren sich in den nachfolgenden Steuerjahren jährlich linear um 10 %. Der Schuldzinsenabzug kann somit während maximal zehn Jahren geltend gemacht werden.

Für bereits vor dem Jahr 2029 erworbene Eigenheime gibt es eine Übergangsbestimmung. Falls ein Eigenheim beispielsweise drei Jahre vor Inkrafttreten der neuen Regelung erworben wurde, so kann der Ersterwerberabzug nach Abschaffung des Eigenmietwerts noch sieben Jahre vorgenommen werden.

b.) Vermietete (Rendite-)Liegenschaft im Privatvermögen
Bei vermieteten Liegenschaften sind die Mietzinseinnahmen weiterhin steuerbar. Die steuerlichen Abzugs­möglichkeiten, insbesondere die Liegenschaftsunterhaltskosten, bleiben somit teilweise bestehen, jedoch sind auch bei Renditeliegenschaften Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen nicht mehr abzugsfähig:

Quotal-restriktive Methode bei Schuldzinsen

Schuldzinsen können bei selbstgenutztem Wohneigentum steuerlich nicht mehr abgezogen werden. Bei gemischten Vermögensverhältnissen (Vermietung und Selbstnutzung) gilt künftig die quotal-restriktive Methode: Private Schuldzinsen, dazu gehören nicht nur Hypothekarzinsen, sondern sämtliche Schuldzinsen auf Privatdarlehen und -krediten, dürfen nur noch im Umfang der Quote des unbeweglichen Vermögens der vermieteten Objekte zum Gesamtvermögen geltend gemacht werden.

Als Beispiel: Besitzt eine Person ein Bankkonto von CHF 200'000 sowie vermietete Liegenschaft im Wert von CHF 800'000, können künftig nur 80 % der privaten Schuldzinsen steuerlich berücksichtigt werden. Die Quote berechnet sich vom Anteil der vermieteten Liegenschaft (CHF 800'000) im Verhältnis zum Gesamtvermögen (CHF 1 Mio.). Die Höhe der vorhandenen Schulden spielt für die Berechnung der abzugsfähigen Schuldzinsen-Quote keine Rolle.

c.) Liegenschaften im Geschäftsvermögen
Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft nur privat gehaltene Liegenschaften. Immobilien im Geschäftsvermögen sind davon nicht betroffen. Unterhaltskosten sowie Schuldzinsen bleiben als geschäftsmässig begründeter Aufwand abzugsfähig.

Stand Umsetzung in den Kantonen

a.) Kantonale Abzüge bei den direkten Steuern
Namentlich bei den Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, ist es den Kantonen freigestellt, ob sie den Abzug weiterhin zulassen oder abschaffen. In vielen Kantonen ist zurzeit noch unklar, ob die erwähnten Abzüge weiterhin zugelassen werden. Der Kanton Zürich will beispielsweise die Abzüge abschaffen. Der Kanton Luzern plant hingegen die Abzüge weiterhin zuzulassen.

b.) Kantonale Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften
Zur Abfederung der finanziellen Auswirkungen wurde insbesondere mit Blick auf die Berg- und Tourismuskantone eine rechtliche Grundlage für eine Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitwohnungen geschaffen.Die Kantone können bestimmen, wie eine allfällige Liegenschaftssteuer konkret ausgestaltet sein soll, namentlich was unter «überwiegend selbstgenutzt» zu verstehen ist. In vielen Kantonen läuft derzeit die Analyse der Einnahmeausfälle.

Die Kantone Bern, Uri und Graubünden beispielsweise wollen die Einführung einer Liegenschaftssteuer bei Zweitwohnungen prüfen. Die Gemeinden sollen dabei selbst entscheiden können, ob sie eine solche Steuer einführen wollen oder nicht. Die Kantone Zürich, Luzern und Nidwalden wollen hingegen auf die Einführung einer Liegenschaftssteuer für Zweitliegenschaften verzichten.

Die neue Liegenschaftssteuer wird nur bei überwiegender Selbstnutzung erhoben, weshalb Renditeliegenschaften von dieser Abgabe nicht betroffen sind. Ebenfalls werden Immobilien im Geschäftsvermögen nicht von der neuen Liegenschaftssteuer erfasst.

Immobiliengesellschaft für Renditeliegenschaften

Bei einer Immobiliengesellschaft gelten unverändert die handelsrechtlichen Rechnungslegungs­vorgaben sowie die Bestimmungen über den geschäftsmässig begründeten Aufwand. Die neuen Regeln der Wohneigentumsbesteuerung finden dabei keine Anwendung. Es ist bei einer Immobiliengesellschaft auch nach Abschaffung des Eigenmietwerts möglich, die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten vollumfänglich vom steuerbaren Gewinn abzuziehen.

Die Frage der Gründung einer Immobiliengesellschaft stellten sich bereits bisher Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeliegenschaften, insbesondere für die Optimierung der Einkommenssteuern sowie um einer allfälligen Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler vorzubeugen.

Die neue Schuldzinsenregelung (quotal-restriktive Methode) sowie der Wegfall des Abzugs für  Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen (bei der direkten Bundessteuer, Kantone noch offen), sind nun zusätzliche Gründe, welche für eine Übertragung von privat gehaltenen Renditeliegenschaften in eine Immobiliengesellschaft sprechen können.

Eine Überführung der Renditeliegenschaften in eine Immobiliengesellschaft ist jedoch nicht in jedem Fall vorteilhaft. Einerseits unterliegen die Mietzinseinnahmen in der Immobiliengesellschaft der Gewinnsteuer, andererseits werden Ausschüttungen beim Inhaber mit der Einkommenssteuer erfasst (wirtschaftliche Doppelbelastung). Zudem gibt es die Steuerlast bei der Überführung der Liegenschaft vom Privatvermögen in die Immobiliengesellschaft zu berücksichtigen. Die bei der Überführung anfallenden Grundstücksgewinn- und Handänderungssteuern müssen durch zukünftige Steuerersparnisse kompensiert werden können, damit insgesamt ein Steuervorteil aus der neuen Struktur resultiert.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt wesentliche Änderungen bei der Wohneigentums­besteuerung mit sich. Die kantonale Umsetzung hinsichtlich der zukünftigen Abzugsmöglichkeiten sowie der Einführung einer neuen Liegenschaftssteuer ist jedoch grösstenteils noch offen. Ob sich der Systemwechsel im Einzelfall steuerlich vorteilhaft oder nachteilig auswirkt, hängt insbesondere von der Finanzierung, dem Hypothekarzinsniveau, dem Umfang geplanter Unterhaltsarbeiten sowie der kantonalen Umsetzung ab.

Bis zur Einführung der neuen Regelung im Jahr 2029 gelten weiterhin die bisherigen Bestimmungen. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten das verbleibende Zeitfenster daher nutzen und insbesondere folgende Punkte prüfen:

Sanierungen: Falls eine grössere Renovation bei einer selbstbewohnten Erst- oder Zweit­liegenschaft geplant ist, sollte der werterhaltende Aufwand für Liegenschaftsunterhalt nach Möglichkeit noch bis Ende Jahr 2028ausgeführt und bezahlt werden, um die volle steuerliche Abzugsfähigkeit bei Bund und Kantonen zu nutzen.

Finanzierung: Bei vorhandener Liquidität kann es sinnvoll sein, eine teilweise Rückzahlung der Hypothek zu prüfen, da Schuldzinsen für selbstgenutztes Wohneigentum künftig grundsätzlich nicht mehr abzugsfähig sind.

Renditeliegenschaften analysieren: Als Eigentümerin und Eigentümer von privat gehaltenen Renditeliegenschaften kann es aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen steuerlich vorteilhaft sein, die Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft zu überführen. Die neue Gesetzgebung stellt dabei einen zusätzlichen Aspekt neben den bereits bisher bestehenden steuerlichen und wirtschaftlichen Überlegungen dar. Eine pauschale Lösung gibt es jedoch nicht, sondern es ist der jeweilige Einzelfall genau zu prüfen.

Bei Fragen oder für eine individuelle Analyse Ihrer Steuersituation stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Fachbereich Steuern,   August 2026