Regelmässig werden wir bezüglich Nutzniessungsrecht, Wohnrecht und Immobilien-Leibrentenvertrag angefragt. Mit Inkrafttreten des revidierten Erbrechts am 1. Januar 2023 haben diese Anfragen deutlich zugenommen.

In der Schweiz sind Immobilien-Leibrente, Wohnrecht und Nutzniessung rechtliche Instrumente, mit denen Nutzungs- oder Eigentumsrechte an einer Immobilie übertragen werden können.
Nachfolgend nun die Hauptunterschiede zwischen diesen drei Vertragstypen:

Immobilien-Leibrentenvertrag:

Mit diesem Vertrag kann eine Person (Gläubiger) eine Immobilie verkaufen und sich dabei das Recht vorbehalten, diese bis zu seinem Tod weiter zu nutzen. Der Käufer (Schuldner) zahlt dem Gläubiger bis zu dessen Tod eine Leibrente. Zum Zeitpunkt des Todes des Gläubigers geht dann das volle Eigentum an der Immobilie an den Schuldner über. Der Immobilien-Leibrentenvertrag ist somit eine Art Verkauf auf einen bestimmten Zeitpunkt, bei dem der Gläubiger bis zu seinem Tod ein Einkommen erzielt und gleichzeitig die Zukunft des Schuldners gesichert wird.

Wohnrecht:

Das Wohnrecht ist ein Vertrag, mit dem eine Person (Wohnrechtsberechtigter) in einer Immobilie wohnen kann, ohne Eigentümer zu sein. Der Eigentümer behält sein Eigentum, kann es aber ohne Zustimmung des Wohnrechtsberechtigten nicht verkaufen. Letzterer zahlt keine Miete, muss aber Unterhalts- und Reparaturkosten übernehmen. Das Wohnrecht kann als Leibrente ausgestaltet sein oder befristet vereinbart werden.

Nutzniessungsrecht:

Das Nutzniessungsrecht ist ein Vertrag, mit dem eine Person (Nutzniesser) eine Immobilie, die im Eigentum einer anderen Person steht, für eine bestimmte Dauer nutzen kann. Dieser anderen Person verbleibt für diese Zeit nur das sog. «nackte Eigentum» an dieser Immobilie. Der Nutzniessungsberechtigte darf in der Immobilie wohnen, diese vermieten oder einen Ertrag damit erzielen. Der Inhaber des «nackten Eigentums» bleibt Eigentümer der Immobilie und kann diese verkaufen, der Nutzniesser muss aber in Höhe des Wertes des Nutzniessungsrechts im Moment des Verkaufs entschädigt werden. Das Nutzniessungsrecht kann ebenfalls als Leibrente ausgestaltet sein oder befristet vereinbart werden.

Zusammenfassung: Mit einem Immobilien-Leibrentenvertrag kann eine Person eine Liegenschaft verkaufen und diese gleichzeitig bis zu ihrem Tod weiter nutzen. Das Wohnrecht ermöglicht einer Person, in einer Immobilie zu wohnen, ohne deren Eigentümerin zu sein. Mit dem Nutzniessungsrecht kann eine Person eine Liegenschaft, die sich im Eigentum einer anderen Person befindet, für eine bestimmte Zeitdauer nutzen.
Jeder dieser Vertragstypen hat je nach Bedürfnissen und Zielen der involvierten Parteien seine Vor- und Nachteile.

Die Expertinnen und Experten von Gastroconsult beraten Sie gerne bezüglich der Lösung, die für Sie am besten geeignet ist.

Autor: Jean-Louis Donzé 
Standortleiter
Gastroconsult Saignelégier