Überführung von Liegenschaften ins Privatvermögen

Selbständigerwerbende haben im dualistischen System die Wahl, den Wertzuwachsgewinn im Moment der Überführung von Liegenschaften vom Geschäfts- ins Privatvermögen oder erst bei Verkauf an einen Dritten versteuern zu müssen.  Diese Option eröffnet Chancen, birgt aber auch Risiken.
Worum geht es?

Mit der Unternehmenssteuerreform II besteht seit 1. Januar 2011 die Möglichkeit, die Besteuerung zumindest teilweise aufzuschieben. Gemäss Art. 18a Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) wird bei  berführung einer Liegenschaft ins Privatvermögen nur noch auf den wiedereingebrachten Abschreibungen steuerlich abgerechnet. Die Liegenschaft ist danach Privatvermögen und wird nicht mehr in der Bilanz geführt. Die Erträge aus der Liegenschaft stellen Einkommen aus unbeweglichem privatem Vermögen dar und es sind auch keine Sozialversicherungsbeiträge zu entrichten. Konsequenterweise sind aber auch keine Abschreibungen mehr möglich. Bei einer späteren Veräusserung der Liegenschaft unterliegt nur noch der aufgeschobene Wertzuwachsgewinn der Einkommensteuer und den Sozialversicherungsabgaben. Der Aufschub ist ein Recht der Steuerpflichtigen und muss von der Steuerverwaltung auf Antrag gewährt werden. Der Erbgang gilt nicht als Veräusserung – die Erbteilung hingegen bildet einen Realisationstatbestand.

Beispiele:

Überführung einer Liegenschaft ins Privatvermögen      Späterer Verkauf an einen Dritten
         
Historischer Kaufpreis der Liegenschaft CHF 1'200'000     Überführungswert der Liegenschaft  CHF 1'200'000
Kumulierte Abschreibungen CHF -300'000     Verkaufspreis CHF 1'600'000
Buchwert zum Zeitpunkt der Überführung  CHF 900'000     Wertzuwachsgewinn CHF 400'000
         
Bei der Überführung betragen die „wiedereingebrachten Abschreibungen“ CHF 300‘000. Dieser Betrag wird bei der 
Entnahme mit der Einkommenssteuer und der AHV abgerechnet.
  Der Wertzuwachsgewinn wird auf Antrag des Steuerpflichtigen erst beim Verkauf besteuert. Dieser Gewinn unterliegt der Einkommenssteuer und der AHV.


Wichtig zu wissen ist, dass eine Privatentnahme nicht nur durch einen willentlichen Akt, sondern auch durch sich ändernde Voraussetzungen erfolgen kann. Dies ist vor allem bei sogenannten „gemischt“ genutzten Liegenschaften der Fall. Wird eine Liegenschaft sowohl für betriebliche Zwecke durch eine Personenunternehmung als auch privat durch den Inhaber oder die Inhaberin des Unternehmens genutzt, so gilt die Liegenschaft als Geschäftsvermögen, wenn sie überwiegend geschäftlich genutzt wird (Präponderanzmethode). Die Liegenschaft kann abgeschrieben werden und der Gegenwert der Privatnutzung muss bezahlt oder als Privatentnahme verbucht werden. Falls sich die private Nutzung (z.B. durch einen Anbau) vergrössert, oder die betriebliche Nutzung vermindert, kann es sein, dass die überwiegende Nutzung „kippt“ und die private Nutzung plötzlich überwiegt. In diesem Falle erfolgt eine steuersystematische Realisierung, welche dieselben steuerlichen Wirkungen wie eine willentliche Privatentnahme hat.

Bei der Besteuerung von Grundstücken gibt es in der Schweiz zwei Systeme: Das dualistische System und das monistische System. Beim dualistischen System erfolgt die Steuerbemessung bei Selbständigerwerbenden indem der Gewinn gemäss Jahresrechnung (Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert) besteuert wird. Beim monistischen System erfolgt die Besteuerung des Wertzuwachsgewinns durch die Grundstückgewinnsteuer (eine sogenannte Objektsteuer). Auf kantonaler Ebene wird der dadurch abgerechnete Grundstückgewinn von der Staatsteuer und der Gemeindesteuer frei gestellt. Die direkte Bundessteuerund die AHV werden auf der Basis des in der Buchhaltung ausgewiesenen Gewinns abgerechnet, wie beim dualistischen System. Im monistischen System haben Selbständigerwerbende daher keine Wahl, der Wertzuwachsgewinn wird erst im Zeitpunkt des effektiven Verkaufs mit der Grundstückgewinnsteuer erhoben.

Die vielfältigen Wahlmöglichkeiten im Rahmen der Unternehmensteuerreform II sind sehr zu begrüssen und verbessern die steuerliche Situation der Personenunternehmungen wesentlich. Insbesondere werden dadurch die für den Fortbestand der Klein- und  Mittelunternehmen so wichtigen Nachfolgeregelungen erleichtert. Allerdings sind die gesetzlichen Regelungen nicht immer einfach umzusetzen. Der Zeitpunkt der Überführung einer Liegenschaft vom Geschäfts- ins Privatvermögen ist sorgfältig zu planen. Jeder Einzelfall ist unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse sorgfältig abzuklären und zu planen, um die steueroptimalste Lösung zu finden.

Gastroconsult AG

David Kohler 
Sitzleiter Luzern