Die Immobilie – ein Haus mit sieben Siegeln

Ein Buch mit sieben Siegeln – ein Haus mit sieben Türen.
Für viele selbständige Gastronomen, welche im Besitz der Liegenschaft sind, gilt diese als sichere Pensionskasse. Sie verlassen sich darauf am Ende ihrer Tätigkeit genug aus dem Erlös zu erzielen um ihren Lebensabend zu bestreiten. Wie viel ist genug und wie teuer kann das Objekt den Besitzer wechseln? Wer weiss das und wer sucht mir den Käufer?

Wer kümmert sich darum?
In der Deutschschweiz sind Reto M. Grohmann und Stephan Thalmann für die Immobilienbewertungen von Gastronomieobjekten zuständig. Die Gastroconsult AG investiert laufend in ihre Mitarbeitenden. Mit der Ausbildung zum CAS Immobilienbewerter FH und dem zwingend nötigen langjährigen Gastronomierucksack stehen sie beide als neutrale Gutachter für Verkäufer, Käufer, Erben, Banken, Investoren sowie Mietern und Vermietern beratend zur Seite.

Verkehrswertschatzung oder Marktwertbewertung?
So wie es auch viele Wege nach Rom gibt, so existieren auch viele Begriffe rund um den Wert einer Immobilie. Der Begriff „Verkehrswert“ ist mit dem Begriff „Marktwert“ gleichzusetzen, was das Bundesgericht in verschiedenen Leitentscheiden auch festgehalten hat. „Verkehrswert“ als Begriff ist nichts anderes als der vom Gesetzgeber verwendete ursprüngliche Sprachgebrauch, der heute überholt ist. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Demnach handelt es sich beim Marktwert um einen geschätzten Geldbetrag, der in einem Grundstückgeschäft unter zwei unabhängigen von einem Dritten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vereinbart werden dürfte. Er bildet den wahrscheinlichsten stichtagbezogenen Preis ab, der den für einen Verkäufer und zugleich für einen Käufer vorteilhaftesten Betrag darstellt. Ungewöhnliche Umstände die den Kaufpreis erhöhen oder vermindern könnten, werden ausgeklammert. Darunter fallen zum Beispiel besondere Finanzierungsmodalitäten, ein unter Zwang stehender Verkäufer, Sonderwert generierende Gegebenheiten wie die Eigentümerschaft am Nachbargrundstück, Protektionismus bei gewerblichen Nutzungen, Sale-&-Lease-Back-Geschäfte etc.
Auch zielt der gewöhnliche Geschäftsverkehr auf handelbare Immobilien und einen diesbezüglichen minimalen Marktplatz, was insbesondere bei einer öffentlich-rechtlich genutzten und der entsprechenden Zone zugehörigen Immobilie regelmässig nicht der Fall ist.
Quelle: Swiss Valuation Standard (SVS) überarbeitete und ergänzte Auflage, vdf, 2017, S.51

Wie läuft so eine Bewertung ab?
Nach dem ersten telefonischen Kontakt mit dem Auftraggeber erstellt der zuständige Bewerter eine ausführliche schriftliche Offerte. Darin wird der Auftrag klar definiert, die benötigten Unterlagen aufgelistet und eine ungefähre Kostenschätzung festgehalten. „Unsere Honorare berechnen sich nach reinem Zeitaufwand. Verrechnet werden die tatsächlich anfallenden Aufwände“ hält Stephan Thalmann fest. „Wir haben die Erfahrung gemacht, dass dies für alle Beteiligten die fairste Variante ist.“ Als nächstes, nach der schriftlichen Auftragserteilung, folgt die ausführliche Betriebsbesichtigung vor Ort mit anschliessendem Gespräch mit den beteiligten Personen. Mit all den benötigten Informationen zieht sich der Bewerter dann zurück und erstellt einen Vorabzug, welchen er mit dem Auftraggeber bespricht. Resultat ist die finalisierte Bewertung. Je nach Auftragslage vergehen vom ersten Telefonkontakt bis zum Versand der Marktwertbewertung sechs bis acht Wochen.

Was kostet eine Bewertung?
„Je besser die Unterlagen zur Verfügung gestellt werden, desto schneller ist die Bewertung fertig und dementsprechend günstiger. Grössere Objekte sind zwangsläufig komplexer und benötigen einen höheren Aufwand. Unsere Offerten sind betriebsspezifisch und entsprechen in den allermeisten Fällen der dann effektiv gestellten Rechnung“ sagt Reto M. Grohmann. „Eine Offerte ist rasch zusammen gestellt und verschickt“ schiebt Grohmann nach. „Eine Anfrage kostet ja noch nichts“.

Wer kümmert sich um den Verkauf?
Gerne kümmern sich die Bewerter auch um die Vermittlung, erstellen die Verkaufsdokumentation, schreiben ihr Netzwerk an und auch auf den offiziellen Plattformen aus. „Da dies jedoch nicht zu den Kernaufgaben gehört vermarkten wir diese Dienstleistung nicht proaktiv, stellen sie unseren Auftraggebern aber sehr gerne und preiswerter als die Mitbewerber zur Verfügung“ sagt Thalmann.

Was wenn ich nur mieten und nicht kaufen will?
Auch hier können die Immobilienbewerter weiter helfen. In einem Mietzinsgutachten wird der wirtschaftlich tragbare Mietwert eines Objektes errechnet. Das Vorgehen ist mit dem der Marktwertbewertung fast identisch, braucht aber weniger Unterlagen und weniger Zeit. Dementsprechend ist es auch günstiger. Die Bewerter setzen stets den Hut des unabhängigen und neutralen Gutachters auf. „Am liebsten haben wir den gemeinsamen Auftrag der beiden Parteien, Mieter und Vermieter. So können wir absolut neutral bewerten und die Kosten können gesplittet werden“ informiert Reto M. Grohmann.

Die GastroImmobilien Profis freuen sich auf Ihre Kontaktaufnahme.

Region Ost: Zürich, Ostschweiz, Graubünden          Region Zentrum: Bern, Basel, Luzern

 

                                                          

Reto M. Grohmann                                                                    Stephan Thalmann
Unternehmensberater                                                            Unternehmensberater
dipl. Hotelmanager NDS HF                                                dipl. Hotelier-Restaurateur HF
CAS Immobilienbewertung FH                                          CAS Immobilienbewertung FH

reto.grohmann@gastroconsult.ch                                   stephan.thalmann@gastroconsult.ch
044 377 54 47                                                                              031 340 66 29